Hvem tegner ejerskifteforsikring? Guide til køber og sælgers ansvar i 2026

Billede af artiklens forfatter Anders KristiansenBillede af samlinos dataspecialist Jeppe Poulsen som har godkendt artiklens dataBillede af Samlinos ekspert Daniel Selde som har godkendt artiklen

Billede af artiklens forfatter Anders Kristiansen Skrevet af Anders

|

|

Hovedpunkter

  • success ikon Det er altid boligkøber, der tegner ejerskifteforsikringen - ikke sælger
  • success ikon Sælger betaler typisk halvdelen af præmien ved brug af huseftersynsordningen
  • success ikon Uden forsikringen hæfter køber selv for skjulte mangler i op til 10 år

Læsetid: 7 min.

Boligkøber og sælger gennemgår dokumenter om ejerskifteforsikring ved husoverdragelse

Ejerskifteforsikring tegnes altid af boligkøber - ikke af sælger. Den regel er enkel, men den forvirrer alligevel mange, fordi sælger ofte betaler en del af regningen. Her får du svaret på hvem der har det juridiske ansvar, hvordan udgiften fordeles mellem parterne, og hvorfor det har betydning for din økonomi længe efter overtagelsen.

Køber underskriver forsikringsaftalen og står som forsikringstager over for selskabet. Sælger betaler typisk halvdelen af præmien, hvis begge parter benytter huseftersynsordningen ved handlen. Springer du forsikringen over, hæfter du selv for skjulte fejl og mangler i op til 10 år efter overtagelsesdagen - en risiko de fleste førstegangskøbere undervurderer, indtil regningen for et utæt tag eller en skæv fundament lander på deres eget bord.

Hvad er en ejerskifteforsikring?

En ejerskifteforsikring dækker skjulte skader og mangler i en bolig, som hverken køber eller sælger kendte til, da handlen blev underskrevet. Den supplerer tilstandsrapporten fra huseftersynsordningen og træder i kraft, når en fejl dukker op efter overtagelsen - typisk bygningsskader, som en byggesagkyndig ikke kunne se eller måle ved sit gennemgang af boligen.

Forsikringen er reguleret som ethvert andet forsikringsprodukt i Danmark, og selskaberne, der udbyder den, står under tilsyn af Finanstilsynet. Det betyder ikke, at forsikringen dækker alt. Slid, ældre kendte skader og forhold nævnt direkte i tilstandsrapporten er som regel undtaget. Læs derfor betingelserne grundigt, før du skriver under - ikke bare prisen.

Ejerskifteforsikringen dækker kun skjulte skader, ingen af parterne kendte til ved underskriften - kendte fejl fra tilstandsrapporten og almindeligt slid er undtaget, uanset hvad prisen lover.

Hvem tegner ejerskifteforsikring - køber eller sælger?

Køber tegner forsikringen

Svaret er entydigt: Det er køber, der tegner og ejer forsikringen. Sælger kan hverken tegne den på købers vegne eller kræve en bestemt selskab valgt. Til gengæld har sælger en økonomisk forpligtelse, hvis huseftersynsordningen anvendes ved handlen.

Kort svar

  • Køber tegner og ejer altid ejerskifteforsikringen ved en bolighandel.
  • Sælger kan hverken tegne forsikringen for køber eller bestemme selskabet.

Sælgers økonomiske forpligtelse

Ordningen fungerer sådan, at sælger tilbyder at betale halvdelen af præmien som en del af handlens vilkår. Vælger køber at acceptere tilbuddet og tegne forsikringen inden fristen, refunderer sælger sin andel direkte eller via refusionsopgørelsen ved overtagelsen. Vælger køber en anden forsikring end den, sælger har indhentet tilbud på, kan sælgers bidrag i visse tilfælde bortfalde - tjek derfor altid vilkårene i købsaftalen, før du vælger selskab.

Sådan fordeles regningen

  • Sælger tilbyder typisk at betale halvdelen af præmien ved brug af huseftersynsordningen.
  • Accepterer køber tilbuddet rettidigt, refunderes sælgers andel via refusionsopgørelsen ved overtagelsen.
  • Vælger køber et andet selskab end sælgers tilbud, kan sælgers bidrag til præmien bortfalde.

Sådan fungerer huseftersynsordningen

Juridisk grundlag og formål

Huseftersynsordningen har hjemmel i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom og er grundlaget for hele systemet med tilstandsrapport, elinstallationsrapport og tilbud om ejerskifteforsikring. Formålet er at flytte ansvaret for skjulte fejl fra sælger til en forsikring, som køber selv vælger at tegne.

Bruges en ejendomsmægler til at formidle handlen, koordinerer mægleren typisk indhentning af rapporterne og forsikringstilbuddet, så alle frister overholdes. Overvejer du at bruge en mægler, kan det være en fordel at sammenligne bedste ejendomsmæglere, inden du sætter boligen til salg eller går i gang med at kigge.

Processen i faste trin

  • En beskikket bygningssagkyndig udarbejder en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport.
  • Sælger indhenter et tilbud om ejerskifteforsikring og tilbyder at betale halvdelen af præmien.
  • Køber beslutter, om forsikringen skal tegnes - og hos hvilket selskab.
  • Sælgers ansvar for skjulte mangler bortfalder som udgangspunkt, når betingelserne er opfyldt.

Hvad gør du, hvis sælger ikke vil betale sin andel?

Nægter sælger at betale sin del af præmien, selvom huseftersynsordningen er benyttet, er det første skridt at gennemgå købsaftalen. Står forpligtelsen sort på hvidt, har du som køber et krav, der kan gøres gældende - typisk via refusionsopgørelsen, som din ejendomsmægler eller advokat udarbejder ved overtagelsen.

Er der uenighed om beløbets størrelse, eller har sælger helt fravalgt huseftersynsordningen, står du med et andet udgangspunkt. Da hæfter sælger som hovedregel for skjulte mangler efter de almindelige regler i købeloven, og du bør søge juridisk rådgivning hos en boligadvokat, før du underskriver noget som helst. En kort gennemgang af tilstandsrapporten og handlens vilkår koster typisk langt mindre end en tvist, der ender i retten.

Hvad koster en ejerskifteforsikring i 2026?

Prisen afhænger af boligens alder, størrelse, byggestand og den valgte dækning.

Prisoversigt for ejerskifteforsikring i 2026

Som vejledende udgangspunkt ligger den samlede årlige præmie typisk i dette spænd:

BoligtypeVejledende samlet præmieKøbers andel efter sælgers halvdel
Mindre villa eller rækkehus4.000-7.000 kr.2.000-3.500 kr.
Mellemstor villa6.000-10.000 kr.3.000-5.000 kr.
Ældre eller større ejendom9.000-15.000 kr.4.500-7.500 kr.

Priserne er vejledende og kan variere fra udbyder til udbyder og over tid - indhent altid dine egne tilbud og sammenlign, før du vælger.

Selvrisiko, dækningsperiode og undtagelser varierer også markant mellem selskaber, så den billigste præmie er sjældent automatisk det bedste valg. Vil du se, hvad det koster at forsikre selve boligen bagefter, kan du sammenligne forsikringer og få overblik over markedet på tværs af selskaber.

Læs også

sammenlign forsikringer

Fordele og ulemper ved at tegne ejerskifteforsikring

Fordele og ulemper ved at tegne ejerskifteforsikring

Fordele

  • Du er dækket mod skjulte bygningsskader i op til 10 år efter overtagelsen.
  • Sælger betaler typisk halvdelen af regningen ved brug af huseftersynsordningen.
  • Sælgers ansvar for skjulte mangler bortfalder som udgangspunkt, hvilket reducerer konfliktrisikoen mellem parterne efter handlen.

Ulemper

  • Kendte skader nævnt i tilstandsrapporten er undtaget fra dækningen.
  • Selvrisikoen kan være betydelig ved en skade, afhængigt af selskab.
  • Forsikringen dækker ikke slid, vedligeholdelsesmangler eller forhold, du burde have opdaget ved en almindelig besigtigelse.

Husk, at ejerskifteforsikringen kun dækker selve bygningen. Skal dit indbo også være dækket efter flytningen, bør du se på indboforsikring ved boligkøb separat, og vil du sikre boligen mod brand, storm og vandskade fremadrettet, hører det under en almindelig husforsikring til boligen.

Læs også

indboforsikring ved boligkøb

Læs også

husforsikring til boligen

Ofte stillede spørgsmål om hvem tegner ejerskifteforsikring

  • Er ejerskifteforsikring lovpligtig?

    Nej, forsikringen er ikke lovpligtig. Du kan som køber vælge den fra, men gør du det, hæfter du selv for skjulte fejl og mangler i op til 10 år efter overtagelsen - uden mulighed for at søge erstatning hos sælger, hvis huseftersynsordningen er fulgt korrekt. De fleste boligadvokater og rådgivere anbefaler derfor at tegne forsikringen, medmindre boligen er meget ny eller allerede grundigt gennemgået af en anden fagperson.

  • Hvad dækker en ejerskifteforsikring egentlig?

    Den dækker typisk skjulte bygningsskader og mangler, der ikke er nævnt i tilstandsrapporten, og som hverken køber eller sælger kendte til ved handlens indgåelse. Det kan for eksempel være fugtskader bag en væg eller fejl i konstruktionen, som ikke kunne opdages ved en visuel gennemgang. Kendte skader, normalt slid og forhold uden for bygningen - som terrasse eller udhuse i visse policer - er som regel undtaget. Læs altid det konkrete selskabs betingelser grundigt.

  • Hvor lang tid har du efter overtagelsen til at tegne ejerskifteforsikringen?

    Forsikringen skal som hovedregel tegnes inden for en kort frist efter overtagelsesdagen, for at sælgers bidrag til huseftersynsordningen forbliver gyldigt. Fristen varierer mellem selskaber og aftaler, så tjek den præcise dato i dit tilbud eller hos forsikringsselskabet, så snart du har overtaget boligen. Venter du for længe, risikerer du at miste retten til sælgers halvdel af præmien, selvom du stadig kan tegne forsikringen på egen hånd.

  • Hvornår bør du søge juridisk rådgivning ved bolighandel?

    Søg juridisk rådgivning, hvis der er uklarhed om tilstandsrapporten, uenighed om sælgers andel af præmien, eller hvis huseftersynsordningen er fravalgt helt. En boligadvokat kan gennemgå handlens vilkår, refusionsopgørelsen og forsikringstilbuddet, før du underskriver noget bindende. Det gælder særligt ved ældre ejendomme, hvor tilstandsrapporten indeholder mange forbehold, eller hvis du er i tvivl om, hvad en bestemt formulering i skødet reelt betyder for dit ansvar.

  • Hvordan finder du den bedste og billigste ejerskifteforsikring?

    Indhent tilbud fra flere selskaber, og sammenlign selvrisiko, dækningsomfang og undtagelser - ikke kun den årlige pris. To policer med samme prisskilt kan dække vidt forskelligt, når det gælder fugtskader, svamp eller skjulte installationsfejl. Spørg konkret ind til dækningsperioden og undtagelserne for netop din boligtype, før du vælger, og brug gerne den indhentede pris som forhandlingsgrundlag over for andre udbydere.

Relaterede guides

Se flere Chevron ikon